«Квартира — часы, сутки. Командированным. Семьям». Как легализовать?

Квартира сдается? 23 марта Конституционный суд РФ признал, что в законодательстве есть пробелы, из-за которых трудно различить посуточную аренду жилья и гостиничный бизнес. И вынес решение, указав законодателям на необходимость прописать четкие требования и ограничения для посуточного найма жилья, чтобы при этом права жильцов не нарушались.

Что теперь будет с посуточной арендой? Как легализоваться, выгоднее оформив доход от аренды жилья? Чем чревато уклонение от налогов? Об этом в обзоре.

Посуточная аренда — законна ли?

После того, как в 2019 году Правительство указало, что в жилом помещении не допускается размещение промышленных производств и оказание гостиничных услуг, возникли споры. Ведь  посуточная аренда похожа на гостиничные услуги. Получается, что закон разрешает сдачу квартир в многоквартирном доме внаем, запрещая оказание гостиничных услуг в таких же домах. При этом критерии отличия отсутствуют. В законе есть только требования к максимальному сроку — договоры от года и больше нужно регистрировать в Росреестре. Про минимальный срок договора найма — ни слова.

Что будет, если не платить налог

Про сдаваемую квартиру обычно говорят «сдать в аренду». Юридически такой договор правильно называть наём. Многие не хотят оформлять декларации, отдавать часть дохода государству, но договор арендатором предпочитают оформить.

Юрист отметил, что, если квартиранты окажутся проблемными — испортят вещи, мебель, не заплатят, то по такому договору их все равно не привлечь к ответственности.

А вот вероятность претензий от налоговой высока. По Налоговому кодексу РФ, за непредставление в срок налоговой отчетности грозит штраф в размере 5% от суммы налогового платежа за каждый месяц просрочки. При этом он не может быть меньше 1 тысячи рублей и больше 30% от суммы налога. Сам налог, конечно, тоже будет взыскан — если не добровольно, то в судебном порядке. За неуплату или неполную уплату налога грозит штраф до 40% от суммы налога.

Аренда: варианты легализации

Для тех, кто не хочет рисковать, закон предусматривает несколько способов легального оформления аренды.

1. Зарегистрироваться как самозанятый и платить налог на профессиональный доход: 4% от фактически полученного дохода от сдачи жилья физическим лицам или 6%— если сдавать организациям или предпринимателям.
2. Зарегистрироваться индивидуальным предпринимателем. Сумма налога будет зависеть от выбранной системы налогообложения.
3. Ничего не оформлять, просто получать доход как физическое лицо, и ежегодно сдавать декларацию и платить НДФЛ 13% от полученного дохода.

Что не является доходом при сдаче жилья

Ежемесячная плата за арендованную квартиру — доход. Основные отчисления в налоговую будут идти именно с той суммы, которую арендаторы платят собственнику каждый месяц.

Страховой депозит — не доход, если его вернуть. А если забрать в счет последнего месяца или за испорченную мебель —  доход и налог с этой суммы нужно рассчитать.

Коммунальные платежи. Если арендатор оплачивает коммунальные расходы не по счетчикам, а просто отдает фиксированную сумму в счет коммунальных платежей, это доход. Расходы, оплаченные по счетчикам, — не доход.