Детсад & ТСЖ. Конфликт между собственниками квартир жилого дома и частного детсада разгорелся в Новосибирске

Что делать, если ТСЖ запрещает домашнему детсаду пользоваться  детской площадкой? И имеет ли частный детский сад право на пользование общедомовым имуществом? Вправе ли собственники запрещать предпринимателю присматривать за детьми на своей территории? В редакцию Бердск-Онлайн обратилась пиар-менеджер сети домашних детсадов  Smile Fish Елена Медведева, которая рассказала о конфликте между ТСЖ и частным детским садом, возникшем в Новосибирске.

«Председателю ТСЖ не нравится деятельность частного детского сада Smile Fish по адресу Кирова 27, который открылся 3 недели назад. С первого дня председатель ТСЖ отправляет многочисленные жалобы на сад в полицию, Роспотребнадзор, прокуратуру. Сад прошел успешно все проверки, предоставил все документы о легальности деятельности, но председателю этого недостаточно, она блокирует вход и въезд на территорию, не дает детям гулять на детской площадке. Представители детского сада обращались в полицию, но она не помогает разобраться в конфликте. На председателя были написаны заявления, она на них не отреагировала. На днях во время прогулки детей из сада, председатель ТСЖ дала команду снять качели, чтобы дети не смогли покачаться».

Бердск-Онлайн выслушал обе стороны и попытался выяснить, на чьей стороне правда.

Позиция детского сада

Владелец сети частных детских садов Smile Fish Иван Сорокин живет в Москве. Сеть насчитывает порядка 70 детских садов по всей стране, в том числе в Новосибирске.

–  В Новосибирске садик открыли наши партнеры, муж с женой, родители двоих детей. Они сами длительное время стояли в очереди и не могли устроить своего ребенка в детсад. По нашей технологии они открыли сад: у нас семейный бизнес. В 1985 году моя мама открыла детский садик в Хабаровске. Для меня. С тех пор мы занимаемся домашними детсадами, и у нас получилось создать крупную сеть, – говорит Иван Сорокин.

Справка. О сети детсадов Smile Fish есть статья в Википедии.

Первый домашний детский сад «Рыбка-улыбка», который спустя 30 лет стал основой сети в 1985 году открыла в Хабаровске семья педагогов в четвёртом поколении. Дело оказалось доходным, но создатели не рассматривали его как бизнес и до начала 2000-х провели всего 3 набора, в которых занимались их собственные дети. С 1999 года «Рыбка-улыбка» расширялась, открывая новые отделения в арендованных квартирах на первых этажах жилых домов неподалёку. В штате появились не только друзья и родственники, но и профессиональные педагоги. Компания работает в формате домашних детских садов, требования к которым значительно мягче, чем к традиционным частным садикам. Детские сады Smile Fish работают в переоборудованных квартирах на первых этажах жилых домов, в каждой группе занимается не более 16 детей одного возраста. Каждый сад работает как отдельное ИП с ОКВЭД 88.91 «Предоставление услуг по дневному уходу за детьми». Как и другие частные дошкольные учреждения, домашние детские сады получают господдержку в рамках «Содействие занятости» в структуре нацпроекта «Демография». Smile Fish развивается по франшизе, потенциальные партнёры проходят строгий отбор.

Иван Сорокин рассказал о детском саду на Кирова, 27 в Новосибирске.

–  Семья сняла квартиру на втором этаже в жилом комплексе. Это первый жилой этаж, поскольку на первом расположены коммерческие помещения.  Квартира оформлена в долговременную аренду сроком на 5 лет, все зарегистрировали в Росреестре. Там сделали ремонт и оборудовали помещение, вложив порядка 1 млн рублей. Мы предоставляем услугу по присмотру и уходу за детьми. Для этого существуют специально разработанные нормы СанПиН, которые мы строго соблюдаем.

– Не успели они открыться, как завязался конфликт с ТСЖ: им ограничивали доступ в квартиру, не открывали шлагбаум, блокировали в подъезде и выясняли, почему они не посоветовались с ними, угрожали. А по закону они имеют в своей квартире осуществлять предпринимательскую деятельность. Причем ТСЖ ведет себя агрессивно, и даже не объясняют свою позицию, хотя мы заинтересованы в том, чтобы наладить со всеми добрососедские отношения. Председателю ТСЖ были предоставлены все документы, в том числе договор найма, который предусматривает те же права, что и у собственников. Это значит, они могут пользоваться общедомовым имуществом.  

Тем не менее, ТСЖ начали писать кляузы в различные инстанции еще до того, как они открылись. Сразу после открытия – в детский сад открыли после новогодних праздников – началась прокурорская проверка. После этого мы, как организация, подключили своих юристов. У нас нет ни одного проигранного дела. За столько лет работы были разные ситуации, в том числе, когда приходилось отстаивать свои права в суде, – объясняет владелец сети садов Smile Fish.

Справка. Согласно статье 17 Жилищного Кодекса Российской Федерации допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.

Иван Сорокин уверен, что закон на стороне детского сада, потому что они работают исключительно в легальном поле при поддержке федерального проекта «Демография». Он рассказал, что детский сад рассчитан на 10-12 детей, но сейчас их там намного меньше. Работает детсад по будням до 19.00.

– В настоящее время в детском саду всего 4 детей от 2,5 до 4 лет. Причем двое – это дети самих предпринимателей. Четверо детей выходят гулять на детскую площадку – кому они могут помешать? Дошло до того, что въехать на территорию собственного дома не могла наша клиентка, девушка, которая живет в этом же доме и водит к нам своего ребенка. Ей тоже заблокировали въезд, ей пришлось даже в полицию обращаться. Ситуация достигла апогея, когда дети вышли на площадку, а там нет качелей! В ТСЖ, специально, чтобы мы не водили детей на площадку, скрутили качели.

Владелец сообщил, что позиция детского сада открытая: они готовы сесть за стол переговоров и попытаться понять, чего боятся представители ТСЖ.

– Группы по уходу за детьми организуются, прежде всего, для своих детей и для детей, живущих в этом же доме, поэтому претензии не очень понятны, — говорит Иван Сорокин. Он добавляет, что в случае, если мирные переговоры не помогут, организация со своей стороны тоже готова обращаться в прокуратуру и прочие инстанции, чтобы доказать свое право заниматься тем, чем они занимаются.

Позиция ТСЖ

– Конфликт заключается в том, что являясь коммерческой организацией, они пытаются пользоваться общедомовым имуществом. Не как наниматель, не приводя своих детей, а именно, как коммерческая организация. Они приводят туда чужих детей на нашу крошечную детскую площадку, в которую ТСЖ вложила огромные средства. Нанимателем квартиры является некий Доценко Давид Васильевич. В договоре указано, что с ним могут проживать еще трое людей. Один из этих троих организовал услугу по уходу за детьми. В договоре указано, что перенаем квартиры невозможен и что квартира снята для жилья, а не для коммерческого использования, – объясняет представитель правления ТСЖ «Уют» Инна Лелюх.  Она добавляет, что действует от лица и в интересах собственников жилья.

Инна Владимировна объясняет, что для того, чтобы в доме появилась детская площадка, деньги собирались со всех собственников жилья. Было сделано мягкое полимерное покрытие, установлены малые архитектурные формы. В общей сложности было вложено более 1,5 млн рублей. Ежегодно все ремонтируется и подновляется.

– У нас хороший ухоженный двор. Конечно, в таком доме очень удобно размещать детские садики: люди вложились, а вы просто приходите и ведете тут коммерческую деятельность.  При этом к нам с ТСЖ никто не обращался, с инициативой проведения общедомового собрания не выходил, сами они его тоже не проводили.  Собрания собственников не было, а значит и права на использование нашего общедомового имущества у них нет. Ни на возмездной, ни на безвозмездной основе. Если собственники разрешат коммерсантам пользоваться детской площадкой – пожалуйста. Но пока собственники такого разрешения им не давали, а значит, они нарушают законодательство.

Инна Лелюх отметила, что детской площадкой пользуются и собственники жилья и те, кто снимает квартиру.

– Но использовать нашу площадку в коммерческих целях – это совсем другое. Это износ, это дополнительная нагрузка на дворников и уборщиц, которым никто дополнительно не доплачивает. У меня лежат жалобы от половины дома! Люди возмущены тем, что стало шумно, что во дворе появились посторонние люди, родители, которые привозят этих детей, тем, что они пользуются площадкой, построенной на деньги собственников.

Представитель правления ТСЖ отмечает, что сама лично она видела на площадке от трех до пяти детей из домашнего детсада.

– Их выводят на площадку в светящихся жилетиках, связанных между собой веревочкой. При том, там совершенно молодые воспитатели – девчонки лет по 19. Собственница сдавала задом на автомобиле, а воспитательница стоит носом в телефоне и ноль внимания на этих детей.

Инна Лелюх добавила, что ТСЖ действительно обращалось в прокуратуру и другие инстанции для проведения проверки деятельности этой организации.

– Проверки были проведены, но их результаты мы еще не получили.

– Поставьте себя на место соседей: по плану там должно быть 12 детей! Шум и крики слышат люди через два этажа. Люди покупали квартиру в спокойном тихом доме, а не в детском саду. У нас тут жилые помещения, а не коммерческая недвижимость

К слову, ситуацию со снятыми качелями она тоже объяснила.

–У нас есть видео, как это делалось. Детей там не было, хотя нас уже пытались обвинить в том, что это делалось на глазах у детей. Она была снята по причине поломки в целях безопасности.

Инна Лелюх отметила, что поскольку владельцы частного детского сада дали другим СМИ информацию о том, что якобы она вымогала у них взятку, она намерена обратиться в полицию.

– Затронута моя честь, достоинство и деловая репутация. Люди ведут себя нахально! — подчеркнула женщина.  

Мнение юриста

Ситуацию прокомментировал управляющий правового агентства «Сенькин и партнеры» Павел Сенькин:

–  Детскими площадками, спортивными сооружениями и прочим общедомовым имуществом, по сложившейся судебной практике, могут пользоваться собственники и арендаторы.

В Новосибирске было подобное судебное дело: конфликт возник между ТСН и собственником помещения, в котором был расположен частный сад. Суд решил, что ТСН не вправе препятствовать собственнику пользоваться объектами общедомового имущества.

Однако, только общее собирание собственников  вправе определять пределы использования общего имущества. Согласно 247 ст. ГК РФ, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом.

Председатель общественного совета при МинЖКХ Александр Обрывко также уверен, что все подобные решения должны решаться исключительно на общем собрании собственников жилья. При этом договор аренды сыграет не последнюю роль: если в договоре аренды прописано одно, а на деле арендатор использует помещение в других целях, то такой договор может быть и вовсе расторгнут. Для окончательного урегулирования конфликтной ситуации он порекомендовал сторонам обратиться в ГЖИ.

О том, с какими проблемами могут столкнуться собственники жилья, когда в жилом доме открывается детсад, Бердск-Онлайн писал ранее.